Quando decidi di affitttare un immobile ti trovi di fronte alla scelta della tipologia di contratto di affitto che meglio si adatta alla tua situazione economico-finanziaria. Questa è una scelta molto importante poichè ogni tipologia di contratto richiede degli adempimenti verso il fisco diversi ma anche perchè a seconda della tipologia di contratto di locazione cambiano anche le imposte che dovrai pagare.

Di seguito elenchiamo le diverse tipologie di contratti di locazione

• Contratto di locazione a canone libero
• Contratto di locazione a canone concordato
• Contratto di affitto convenzionato
• Contratto di affitto transitorio
• Contratto di affitto per studenti universitari

La tabella che segue riassume la durata dei diversi contratti di locazione e come deve essere stabilito il canone di affitto.

	Affitto a canone libero	Affitto a canone concordato
		Ordinario	Transitorio	Per studenti universitari
Durata	4 anni + 4 anni di rinnovo automatico	3 anni +2 di rinnovo automatico	Da 1 a 18 mesi	Da sei mesi a tre anni con rinnovo della stessa durata alla prima scadenza
Canone	Liberamente stabilito tra le parti	Tetto massimo stabilito in accordi territoriali

 

La registrazione dei contratti di affitto

I contratti di affitto devono essere registrati. La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti tranne per quelli che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l'intero anno. 

Il locatario dovrà essere registrato entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto. Se questo adempimento non viene rispettato si rischia, oltre che incorrere in sanzioni anche di rendere nullo il contratto.

I Caf Roma Umami possono, oltre che guidarti nella scelta del contratto che meglio si addice alle tue esigenze, procedere alla registrazione e all'adempimento di tutto quanto previsto dalla legge e dall'Agenzia delle Entrate.

 

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

È necessario inserire all’interno del contratto una clausola con la quale chi è in affitto (il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni e la  documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva  dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.

 

Cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. Anche i contratti di locazione di tipo strumentale possono essere assoggettati al regime opzionale della cedolare secca (comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 - pdf).

L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%.

Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Possono scegliere il regime della cedolare secca i proprietari (o titolari di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto) che locano un immobile ad uso abitativo. Sia i proprietari che l’inquilino devono agire come persone fisiche, cioè non nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Se l’immobile ha più titolari, ciascun locatore può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri. Il regime della cedolare si applica anche alle eventuali pertinenze affittate insieme all’abitazione (box, cantina). 

Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi. Assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.